足立区

区の概要

北千住・西新井・綾瀬・竹ノ塚を中心とする北東部区です。実需と投資の双方で、駅距離、住戸タイプ、築年、管理状態を分けて評価する必要があります。

地理と交通

地理と交通 区内でも台地・低地・湾岸など地形差があります。通勤利便性だけでなく、坂、幹線道路、橋梁、災害時の移動経路を現地確認します。

主要駅・路線

主要駅と路線は、北千住・綾瀬・西新井・竹ノ塚・六町／JR、地下鉄、東武、TX、舎人ライナーなどです。同じ区内でも急行停車、始発、乗換回数、改札までの距離により賃料と流動性が変わります。

商業・居住エリア

北千住は商業大学、西新井は再開発、綾瀬・竹ノ塚は住宅が中心です。商業地近接は利便性が高い一方、騒音・人流・用途混在を確認し、住宅地では日照、道路幅、買物動線を確認します。

投資用不動産の検討事項

投資用不動産の検討事項 現在賃料だけでなく、同一建物・同面積帯の成約事例、空室期間、管理費、修繕積立金、税金、保険、募集費、原状回復費を用いて実質収支を計算します。出口では購入希望者層、融資適合性、耐震、管理組合財務を評価します。

居住用不動産の検討事項

居住用不動産の検討事項 通勤・通学、日常買物、医療、学校・保育、公園、騒音、日照、防犯、災害時の生活継続性を確認します。広告の徒歩分数だけでなく実際の経路を歩いて判断します。

賃貸需要と供給傾向

賃貸需要と供給傾向 単身、DINKS、ファミリー、学生、法人、外国人など主要需要層を駅別に特定します。新築・築浅の大量供給や同一マンション内の競合募集がある場合は、賃料と募集期間を保守的に設定します。

管理上の注意点

管理上の注意点 管理規約、賃貸・民泊・事務所・ペットの可否、長期修繕計画、積立残高、滞納、配管、消防設備、鍵、ゴミ、外国語対応を確認します。タワーでは非常電源、給水、エレベーター停止時の対応も重要です。

生活・教育・医療環境

生活・教育・医療環境 商業施設、スーパー、学校、保育、病院、公園の有無だけではなく、徒歩経路、営業時間、受入条件を確認します。行政制度は年度更新があるため区公式情報で再確認します。

ハザード・行政情報

ハザード・行政情報 重点確認事項は荒川・中川・綾瀬川の洪水、内水、液状化、長期浸水です。洪水、内水、高潮、液状化、土砂災害を災害種別ごとに、町丁目・建物単位で公式マップと照合します。

成約価格・賃料・参考利回り

2025年度（2025年4月〜2026年3月）

中古マンション成約価格

62.74 万円/㎡

マンション成約賃料（概算）

2,693 円/㎡/月

参考表面利回り（概算）

5.15%

売買成約件数

924

賃貸成約件数

2,835

売買平均面積

60.82 m²

賃貸平均面積

35.65 m²

売買平均築年数

24.81 年

利回りは各区の賃料単価×12÷売買単価で算出した比較用の概算です。同じ物件の賃料と価格を対応させた実績値でも、個別利回りの平均でもありません。

空室、管理・修繕費、税金、保険、融資返済、購入・売却費用は控除していません。築年・面積・駅距離などの物件構成も異なるため、高い数値だけで投資先を決めないでください。